b. Eierskifteforsikring

Som selger av bolig kan du forsikre ditt ansvar med eierskifteforsikring.

Salg av eiendom er for de fleste mennesker den viktigste handel som gjennomføres i løpet av livet. Avhendingsloven og kjøpsloven regulerer mange av de spørsmål som kan oppstå i forholdet mellom deg som selger og kjøperen. Det er derfor vel anvendt tid å sette seg litt inn i de regler som gjelder, særlig viktig er det å være klar over hvilket ansvar du som selger kan ha dersom det i ettertid oppdages feil ved eiendommen.

Rettspraksis og erfaring viser at mange salg ender opp med en klage og et krav fra kjøper. I de aller fleste tilfeller kommer krav om prisavslag fra kjøper som en stor overraskelse på selger. Svært få selgere har regnet med at større eller mindre deler av kjøpesummen må tilbakebetales pga. en mangel ved eiendommen som selger ikke var klar over.

Det er kjøpsavtalen og avhendingsloven (kjøpsloven for aksje- og andelsleiligheter) som regulerer om det er selger eller kjøper som må bære kostnaden ved å rette eventuelle feil som oppdages etter overtagelse. Det finnes eksempler der selger er dømt til å tilbakebetale betydelige beløp av kjøpesummen som følge av Avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar 1993.

Hva sier avhendingsloven? http://www.lovdata.no/all/hl-19920703-093.html http://www.lovdata.no/info/lenker.html,

Loven sier blant annet at dersom eiendommen har mangel kan kjøperen kreve et forholdsmessig prisavslag (avh. 1. § 4-12). Det vil si at den som selger boligen kan ha et objektivt ansvar for skjulte feil og mangler selv om disse var ukjente på salgstidspunktet.

Kjøper har rett til å få utbedret feilen eller få prisavslag i hele fem år etter overtagelse. Dette gjelder ikke bare fysiske feil og mangler, men også forskriftsmangler og såkalte rettsmangler (lovpålagte krav). Når kjøper gjøres oppmerksom på en mulig feil eller mangel har også kjøperen plikt til å undersøke dette nærmere (avh. 1. §3-10)

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende en mangel han kjente til da avtalen ble inngått. Kjøper har en undersøkelsesplikt, og har han ikke undersøkt boligen før avtalen ble inngått, eller uten rimelig grunn latt være å undersøke den, kan kjøper ikke gjøre gjeldende en mangel han burde ha gjort seg kjent med ved undersøkelsen. Dette gjelder ikke dersom selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller har handlet i strid med god tro (avh. 2. §3-10).

Hva er eierskifteforsikring? Når du selger en bolig, kan du holdes ansvarlig for feil og mangler i fem år etter salget. Er du usikker på om boligen har vesentlige mangler du ikke kjenner til, kan det være fornuftig å tegne en eierskifteforsikring. Eierskifteforsikringen er en ansvarsforsikring som selgeren tegner for å sikre seg selv. Den dekker mer eller mindre av det økonomiske ansvaret selgeren har overfor kjøperen etter avhendingsloven eller kjøpsloven. Dette er altså ikke en gjenstandsforsikring som dekker alt kjøperen mener er galt ved boligen.

Dette dekker eierskifteforsikringen: Selgers ansvar i hht. Avhendingsloven inntil 5 år fra overtagelsesdato. Boligeiendom (fast eiendom) der salget ikke har skjedd som ledd i selgers næringsvirksomhet Nødvendige omkostninger for avgjørelse av erstatningsspørsmålet. Er boligen i dårligere stand enn det kjøperen har grunn til å regne med etter kjøpsavtalen, foreligger en mangel. Mangelen må være til stede på salgstidspunktet. De fleste eierskifteforsikringer setter som vilkår at boligen skal selges ?som den er? (?as is?). Dette betyr at forsikringen bare dekker ansvar for feil og mangler som er ?vesentlige?. I praksis gjelder dette mangler som koster minst 3-5 prosent av salgssummen å utbedre. Forsikringen dekker bare mangler som selgeren ikke kunne eller burde vite om før salget.

Hvordan kan selger fri seg fra dette ansvaret? Eierskifteforsikringen dekker ikke: Mangler som kjøper kjente til på avtaletidspunktet jf. Avh. 1. § 3-10. Mangler med grunnlag i muntlige avtaler som går utover den skriftlige avtale. Har kjøperen krav etter loven eller kjøpsavtalen som forsikringen ikke dekker, må selgeren uansett betale disse utgiftene selv.

Kjøpers fordeler: Kjøper er sikret oppgjør dersom han har krav på erstatning etter avhendingsloven, men kjøperen har ikke større rettigheter overfor forsikringsselskapet enn dem han har overfor selgeren. Det kan være tvilsomt om det er lettere å få gjennom sine krav hos et forsikringsselskap enn hos en privat selger, men i de tilfellene hvor selgeren ikke har penger til å dekke kravene, kan det være sikrere å ha et selskap å holde seg til. Kjøper har også rett til gratis veiledning fra det såkalte Forsikringsklagekontoret. Kontoret kan også gi gratis og selvstendig vurdering av kjøpers sak. Dette er en rettighet som følger eierskifteforsikringen. Forsikringsklagekontoret har adresse i Oslo.

Når har kjøper et rettmessig krav? Husk i tillegg at kjøper ikke alltid er klar over hvilke krav som er ?rettmessig? og vil erfaringsmessig klage dersom han finner en feil det ikke er opplyst om i salgsprosessen. Mange kjøpere synes de har kjøpt litt for dyrt, og tenker at det er intet å tape på å forsøke å kreve avslag i prisen etterpå.

Trenger du slik forsikring? Erfaringer viser at utbedringskostnader og prisavslaget i spesielle tilfeller kan komme opp i betydelige beløp. Selger er ikke fri for ansvar for skjulte feil og mangler selv om han opplyser alt han vet om eiendommen. Salget er ikke å regne som avsluttet før 5 år etter overtagelse. Selv med privat rettshjelpforsikring vil det kunne bli betydelige saksomkostninger knyttet til en tvist. De fleste ønsker å unngå tvister og rettssaker som i tillegg kan ta mye av selgers tid. Tilstandsrapport eller takst flytter ikke ansvaret automatisk over på takstmannen. Ansvaret kan ikke overføres på eiendomsmegler med mindre megleren har forsømt seg.

Det kan føles betryggende å ha overlatt problemet til et forsikringsselskap om kjøperen kommer med uventede krav etter salget. Selger du en oversiktlig liten leilighet, er eierskifteforsikring likevel et produkt du sannsynligvis ikke trenger. Skal du derimot selge et eldre hus, og du er usikker på hva som skjuler seg under gulvet eller om det elektriske anlegget holder mål, vil en eierskifteforsikring være en fornuftig investering. Slike forsikringer koster fra cirka 4.000 kroner og oppover. Eierskifteforsikringene selges som regel via eiendomsmeklere. Noen av forsikringene dekker mesteparten av det ansvaret selgeren har etter loven. Andre har viktige unntak og dekker bare deler av selgerens ansvar. Undersøk forsikringsvilkårene hos flere meklere før du bestemmer deg. En skal også være klar over at de fleste hjemforsikringsordninger dekker, helt eller delvis, kjøpers kostnader ved juridisk bistand i en eventuell tvistesak. Noe som kan medføre en ?lavere? terskel for å anlegge krav om økonomisk kompenasjon, selv i tvilstilfeller. Forsikringstaker får relativt lave kostnader, kun egenandel og en prosentsats av omkostningene opp til ett vist beløp. Avhengig av forsikringsvilkårene.

En selger kan ha tilsvarende hjemforsikringsordning, som da dekke selgers juridiske omkostninger.

Betingelser for å etablere forsikringen - Egenerklæring Forsikringsordningen forutsetter at sikrede/selger utfyller en egenerklæring vedrørende eiendommen. Her er det viktig at selger opplyser om alt han vet om eiendommen. Vær nøye med å fylle ut skjemaet korrekt, ellers risikerer du at selskapet nekter å dekke et krav fordi du ikke har overholdt opplysningsplikten. Dersom opplysninger holdes tilbake, er uriktige eller misvisende, vil en eventuell erstatning kunne reduseres eller bortfalle.